大河報21日重點文章導讀“前期物業管理製度”該廢除了

“前期物業管理製度”該廢除了
 
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  位於鄭州經三路上的明鴻新城小區,是鄭州市首批商品住宅小區,由於部分業主與已退市的德億公司和小區物業公司產生糾紛,使得該小區長期處於混亂動蕩的局麵。2009年6月,該小區業主委員會進行換屆選舉,但“金水區房管局”遲遲不辦理登記備案手續。去年6月,“業委會”起訴“金水區房管局”行政不作為,12月14日,一審法院判決“金水區房管局”對“業委會”的備案申請予以備案。“金水區房管局”不服提起上訴。昨天,鄭州市中級人民法院公開審理了此案。
 
  “前期物業管理製度”與《物權法》存在明顯衝突
  此案很複雜,拖的時間很長,社會影響很大,但是,如果順藤摸瓜查找原因,就會發現它與長期沿用的“前期物業管理製度”有很大關係。比如,該小區建成後,其開發商德億公司便依照該製度自己設立了物業管理公司。試想,如果沒有這個“前期物業管理製度”,首個物業管理公司是小區業主聘請的,那麽,當初開發商德億公司和業主之間的矛盾很可能就會避免。這一事件再次告訴我們:“前期物業管理製度”該廢除了! 
  當城市居民因自購住房變身為業主、入住擁有物業管理服務的商品房小區後,業主與開發商和物業公司的糾紛經年累月地見諸報端,最為甚者,西安萬強藝術家小區業主左宏煒因發起籌備業委會,被物業公司雇凶當街打成腦死亡。《物權法》規定,業主有通過成立業主大會選舉業主委員會行使小區共同管理權的權利。然而,業主法定權利的維護,何以需要以生命為代價?
  至2003年國務院出台《物業管理條例》,再到2007年全國人大批準通過《物權法》,每一次都讓業主們飽含希望,但之後矛盾依舊。依筆者之見,消除矛盾,就要找準矛盾之源――改變現有物業管理製度,還權於業主,恢複業主與物業公司之間的市場契約關係。這意味著,必須廢止現在這種入住時由開發商指定小區物業公司的“前期物業管理製度”。   
  前期物業管理製度是當代中國的一項發明。開發商以此為法寶,將業主們的共同管理權據為己有。SOHO中國開發的某小區因物業管理糾紛陷入混亂後,開發商就曾公開說,要收回管理權。在開發商看來,小區管理權由開發商指定物業公司來行使,從來都是名正言順的。至於“前期物業管理製度”與《物權法》的衝突,則自上而下被眾多部門和公眾所忽視。  
  2006年,就有律師提請全國人大對《物業管理條例》進行違憲審查,後來是否有所結果不得而知。2007年《物權法》頒布後,《物業管理條例》並未取消“前期物業管理製度”,其與《物權法》的衝突更加明顯。   
  據北京市官方的一份公開資料,北京大概有八成小區沒有業委會,而據民間統計,僅有的兩成中還有不少因各種阻力陷於癱瘓。通過“前期物業管理製度”,小區變為任由物業公司和開發商予取予奪的“殖民地”,業主的權利主張途徑變為多方博弈選擇。這不僅消耗大量的社會成本,還成為社會不穩定因素。當業主們對物業管理不滿時,希望通過訴訟主張權利時,發現幾乎不可能勝訴。因為《物業管理條例》中根本沒有把《合同法》列為上位法,因為業主訴訟物業公司侵權時舉證非常難,業主們無奈隻能用成本最低的不交費作為對抗,消極等待物業公司來起訴自己――這已經不僅僅是安居才能樂業的問題,而是一個道德消耗和法治受損的不斷疊加。
  北京規定:沒有選出業委會之前業主不交納物業費
  當80%小區沒有業委會,《物權法》賦予的權利無法實現的狀況普遍存在,是不是該責怪業主們不積極主張權利呢?這就好像責怪一個乞丐為啥吃不上滿漢全席一樣,非不願為也,實是難以作為。因為業主成立自己的組織時,必然觸及業已習慣於賺取不透明利潤的前期物業公司的利益。
  如果啟動市場招標選聘物業,更是等於砸了前期物業公司的飯碗。由此,業主的法定權利的實現,就必然帶有砸碎前期物業公司飯碗的畫外音。甚至,成立業主組織還會引發更大的利益衝突――從住房製度改革至今,很多小區已經進入大修期,如果沒有業主組織的存在,任由物業公司動用住宅專項維修資金,將對業主權益形成新一輪侵害。而沒有業主組織,業主們交納的專項維修資金就隻能趴在指定銀行裏,每年以活期利息的形式生息。在現有的加息周期裏,業主每年的潛在損失和將來的矛盾,難以估量。
  好在在多年的呼籲下,有些政府部門已經意識到“前期物業管理製度”不甚合理。北京市就已明確規定,2010年10月以後入住的小區,沒有選出業委會前業主不交納物業費,將“無代表不納稅”的政治學原理,變身為“無組織不交費”落實於業主權益實現上。同時,北京市住建委還聯合街道辦事處,在某小區嚐試推進了“前置業委會”的選舉――就是業主在入住前,就召開業主大會選出業委會,並由業委會公開聘用物業服務公司。
  當然,這種以行政措施小步推進的方式,對於現在普遍的業主組織缺失,《物權法》法定權利無法實現的現狀來說,隻是杯水車薪。因為牽扯到開發商等諸多方麵的利益,業主權益和物業管理的立法工作,一直阻力重重。在法治備受重視的今天,將《物權法》確立的業主權益貫徹始終,將《合同法》作為上位法引入物業管理製度,理順小區中業主與物業服務企業的主從關係,不應是難事。筆者認為,真正要解開小區業主與物業公司之間的“死結”,讓城市住宅小區成為社會重建的“活力因子”,應深入借鑒國外和香港早已成熟的經驗,盡早廢止“前期物業管理製度”,還業主以法定權利,還《物權法》以法治尊嚴!

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